Gastos de traspaso de una propiedad en Costa Rica

Al comprar una propiedad en Costa Rica, el precio de venta no es el único monto que debe tomarse en cuenta. Para inscribir el inmueble a nombre del comprador también deben pagarse impuestos, timbres, derechos registrales y honorarios notariales.

Estos pagos se conocen comúnmente como gastos de traspaso y pueden representar una suma importante dentro del presupuesto de compra.

Antes de firmar una opción de compraventa o entregar dinero, es recomendable solicitar una estimación del costo total de la operación.

¿Qué son los gastos de traspaso?

Son los pagos necesarios para formalizar la compraventa mediante una escritura pública y registrar el cambio de propietario ante el Registro Nacional de Costa Rica.

Los principales gastos normalmente incluyen:

• - Impuesto de traspaso de bienes inmuebles.
• - Timbres y derechos del Registro Nacional.
• - Honorarios del notario público.
• - Impuesto al valor agregado sobre los honorarios profesionales.
• - Otros gastos relacionados con certificaciones, estudios o trámites.

1. Impuesto de traspaso de bienes inmuebles

Uno de los principales gastos es el impuesto de traspaso de bienes inmuebles.

Este impuesto corresponde, de manera general, al 1,5% de la base imponible utilizada para la operación.

Por ejemplo, si el traspaso se calcula sobre un valor de ₡50.000.000, el impuesto sería aproximadamente:

Este cálculo corresponde solamente al impuesto de traspaso. Todavía deben agregarse los timbres, derechos registrales y honorarios notariales.

2. Timbres y derechos registrales

Para presentar e inscribir la escritura en el Registro Nacional deben cancelarse diferentes timbres y derechos.

Entre los cargos que pueden formar parte de una compraventa se encuentran:

• - Derechos del Registro Nacional.
• - Timbre municipal.
• - Timbre agrario.
• - Timbre fiscal.
• - Timbre del Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica.
• - Otros timbres o cargos aplicables según el tipo de operación.

La suma total de estos rubros dependerá del valor de la propiedad y de las características particulares de la escritura.

3. Honorarios del notario público

La compraventa de una propiedad debe formalizarse mediante una escritura pública autorizada por un notario.

Los honorarios notariales se calculan mediante una tarifa escalonada. Esto significa que no necesariamente se aplica un único porcentaje sobre todo el valor de la propiedad.

Conforme aumenta el valor de la operación, diferentes porciones del monto pueden calcularse utilizando porcentajes distintos.

El notario también podría cobrar separadamente otros trabajos cuando sean necesarios, por ejemplo:

• - Estudio registral de la propiedad.
• - Confección de una opción de compraventa.
• - Cancelación o constitución de una hipoteca.
• - Corrección de defectos registrales.
• - Declaraciones juradas o documentos adicionales.
• - Trámites especiales relacionados con sociedades.

4. IVA sobre los honorarios profesionales

Los servicios profesionales del notario están sujetos al impuesto al valor agregado.

El IVA se calcula sobre los honorarios profesionales y no necesariamente sobre todos los impuestos y timbres que forman parte del traspaso.

Por esta razón, en una cotización es normal encontrar una línea para los honorarios notariales y otra línea adicional para el IVA correspondiente.

5. Otros gastos que podrían presentarse

Dependiendo de la propiedad y de la forma en que se realice la compraventa, pueden existir otros gastos que no forman parte del traspaso básico.

Algunos ejemplos son:

• - Certificación literal de la propiedad.
• - Estudio registral y revisión de gravámenes.
• - Plano catastrado o levantamiento topográfico.
• - Avalúo de la propiedad.
• - Inspección de la construcción.
• - Certificaciones municipales.
• - Cancelación de hipotecas o anotaciones.
• - Constitución de una nueva hipoteca bancaria.
• - Gastos administrativos cobrados por una entidad financiera.
• - Comisiones relacionadas con transferencias de dinero.

Cuando la compra se realiza mediante un préstamo, los gastos de constitución de la hipoteca generalmente deben calcularse por separado.

¿Sobre cuál valor se calculan los gastos?

Uno de los errores más frecuentes es asumir que todos los gastos se calcularán automáticamente sobre el precio que aparece en el anuncio de la propiedad.

Para determinar la base de cálculo pueden considerarse datos como:

• - El precio acordado entre comprador y vendedor.
• - El monto indicado en la escritura.
• - El valor fiscal de la propiedad.
• - El valor registrado ante la municipalidad.
• - La estimación correspondiente al acto o contrato.

El notario debe revisar la información registral y fiscal para determinar la base que corresponde aplicar en cada caso.

¿Quién paga los gastos de traspaso?

En muchas compraventas de propiedades en Costa Rica se acostumbra que el comprador y el vendedor paguen los gastos de traspaso en partes iguales.

Sin embargo, esto puede variar según lo que acuerden las partes. También es posible que:

• - El comprador pague todos los gastos (esto pasa el 90% del tiempo).
• - El vendedor pague todos los gastos.
• - Los gastos se dividan en porcentajes diferentes.
• - Cada parte pague determinados rubros.

La distribución debe negociarse y dejarse claramente indicada en la opción de compraventa o en el documento utilizado para formalizar el acuerdo.

¿Cuánto se paga aproximadamente?

No existe un único porcentaje que funcione para todas las propiedades. El monto final depende del valor utilizado como base, los honorarios notariales, los timbres aplicables y la existencia de trámites adicionales.

Como referencia general, en una compraventa sencilla los gastos totales suelen representar varios puntos porcentuales del valor de la operación.

Sin embargo, una estimación general no debe utilizarse como sustituto de una cotización elaborada para la propiedad específica.

Ejemplo de gastos con y sin hipoteca

Para mostrar un ejemplo más concreto, supongamos que se compra una propiedad con un valor de ₡50.000.000.

Compararemos dos escenarios:

• Compra sin hipoteca: el comprador paga la propiedad sin constituir un préstamo hipotecario.
• Compra con hipoteca: el comprador constituye una hipoteca bancaria por ₡45.000.000.

En este ejemplo, constituir una hipoteca de ₡45.000.000 agrega aproximadamente ₡737.125 a los gastos de la operación.

Los resultados son aproximados y suponen que la base imponible del traspaso es de ₡50.000.000. Si el valor fiscal o el valor utilizado en la escritura es superior, los impuestos, timbres y honorarios también podrían aumentar.

¿Qué debe solicitar antes de firmar?

Antes de firmar la escritura de compraventa, solicite:

• - Una cotización detallada de los gastos.
• - El nombre completo del notario responsable.
• - La base utilizada para realizar los cálculos.
• - El desglose de impuestos, timbres, honorarios e IVA.
• - La explicación de cualquier gasto adicional.
• - El acuerdo escrito sobre quién pagará cada rubro.

También es recomendable verificar que la propiedad se encuentre al día con los impuestos municipales, servicios y obligaciones que correspondan.

Calcule los gastos de traspaso

Si desea conocer con mayor exactitud una estimación de los impuestos, honorarios, timbres y gastos relacionados con la compra de una propiedad, puede utilizar nuestra calculadora de gastos de traspaso.

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La información de este artículo es de carácter general y educativo. Los porcentajes, tarifas, bases imponibles y aranceles pueden variar según las características de la operación y las disposiciones vigentes. El cálculo definitivo debe ser realizado o confirmado por un notario público.