ANÁLISIS INMOBILIARIO · COSTA RICA
¿Puede un vendedor arrepentirse después de firmar una opción de compraventa y vender la propiedad a otra persona? Un caso resuelto por la Sala Primera demuestra que incumplir un contrato inmobiliario puede tener importantes consecuencias económicas.
Comprar una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes para muchas familias. Por eso, cuando un comprador y un vendedor firman una opción de compraventa, ambos deben comprender las obligaciones que están asumiendo.
Un caso ocurrido en San Carlos, Costa Rica, llegó hasta la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia después de que una mujer intentara adquirir un lote y descubriera que el propietario había transferido el proyecto inmobiliario.
El resultado fue una sentencia que confirmó la responsabilidad del vendedor original y estableció indemnizaciones a favor de la compradora.
📌 En este artículo conocerá:
- Qué es una opción de compraventa.
- Qué sucedió en el caso que llegó a la Sala Primera.
- Qué indemnizaciones se establecieron.
- Qué ocurre cuando incumple el vendedor o el comprador.
- Cómo reducir los riesgos al firmar un contrato inmobiliario.
¿Qué es una opción de compraventa?
Una opción de compraventa es un acuerdo mediante el cual una persona se compromete a mantener una oferta de venta sobre un bien, por un precio y durante un plazo determinados, para que la otra parte decida si ejerce su derecho a comprar.
En las operaciones inmobiliarias, este contrato permite que el interesado disponga de tiempo para gestionar un préstamo, verificar la situación legal del inmueble o realizar otros trámites antes de concretar la compra.
Concepto importante
Una opción de compraventa no es simplemente una reserva informal. Puede generar obligaciones contractuales exigibles para el vendedor y otros compromisos según las condiciones pactadas.
Es importante distinguir entre una opción unilateral, en la cual el interesado tiene el derecho de decidir si compra, y una promesa recíproca de compraventa, en la cual ambas partes asumen compromisos específicos.
Las consecuencias jurídicas dependerán de la naturaleza del acuerdo y de sus cláusulas.
El caso real: una compradora que no pudo adquirir su lote
En junio de 2005, una mujer firmó una opción de compraventa para adquirir un terreno ubicado en un proyecto inmobiliario en Ciudad Quesada, San Carlos.
El precio acordado era de ₡2.200.000. El contrato establecía que, una vez obtenido el visado municipal del plano, tendría un mes para gestionar un crédito y tres meses para concretar la operación.
Cronología de los acontecimientos
JUNIO DE 2005
Firma de la opción de compraventa
La compradora firma el contrato para adquirir un lote por ₡2.200.000, sujeto a los plazos establecidos a partir del visado municipal.
ENERO DE 2007
El vendedor transfiere el proyecto
Antes de que comenzaran a correr los plazos contractuales, el propietario transfirió el proyecto inmobiliario al abogado que había participado en la elaboración de la opción.
FEBRERO DE 2008
Se obtiene el visado municipal
El visado se obtuvo el 1 de febrero. Según lo expuesto en el proceso, la compradora sostuvo que no fue informada oportunamente y se enteró por terceros.
MARZO DE 2008
La compradora intenta concretar la compra
El 12 de marzo acudió a formalizar la operación y ofreció pagar el precio acordado. El propietario original rechazó el dinero porque ya había transferido el proyecto.
2008
El lote termina en manos de otra persona
El nuevo propietario otorgó una opción a un tercero y posteriormente le vendió el terreno. La compradora original presentó una demanda judicial en julio.
ENERO DE 2025
La Sala Primera confirma la sentencia
La Sala rechazó el recurso de casación y mantuvo la decisión que había declarado el incumplimiento del propietario original.
¿Qué resolvió la Sala Primera?
Según la resolución descrita en el reportaje periodístico, el vendedor frustró la posibilidad de concretar la compraventa al transferir el proyecto antes de que se cumpliera la condición que activaba los plazos de la compradora.
La Sala también consideró que la falta de inscripción registral de la opción no liberaba al vendedor original de responsabilidad en las circunstancias particulares del caso.
Como el propietario original falleció durante el proceso, la condena económica recayó sobre su sucesión.
⚖️ Un aspecto jurídico fundamental
La ausencia de inscripción de una opción de compraventa no significa necesariamente que el vendedor pueda incumplirla sin consecuencias. Sin embargo, los efectos frente a terceros y la protección registral deben analizarse por separado.
¿Cuánto deberá pagar el vendedor?
La sentencia confirmada estableció distintas consecuencias económicas. Aunque el monto total de la condena no quedó determinado en el reportaje, se identificaron los siguientes conceptos:
Indemnización patrimonial
Valor actualizado − ₡2.200.000
La diferencia entre el valor actualizado del lote y el precio originalmente pactado, que se determinará en ejecución de sentencia.
Daño moral
₡1.000.000
Monto establecido a favor de la compradora por concepto de daño moral.
Costas judiciales
Monto adicional
La condena también incluyó el pago de las costas judiciales correspondientes.
El caso demuestra que un incumplimiento contractual puede generar consecuencias económicas que superen considerablemente cualquier adelanto recibido al momento de firmar.
Ejemplo práctico: vender una casa a otra persona
Imagine la siguiente situación:
CASO HIPOTÉTICO
Una casa y dos ofertas de compra
PRECIO PACTADO EN LA OPCIÓN
₡50.000.000
NUEVA OFERTA DE UN TERCERO
₡55.000.000
El propietario acepta la segunda oferta y vende la casa, a pesar de que la primera opción continúa vigente. Con ello, impide cumplir el compromiso inicial.
En una situación como esta, el comprador afectado podría analizar la posibilidad de reclamar el cumplimiento del contrato o una indemnización, dependiendo de las circunstancias, los derechos de terceros y la legislación aplicable.
Importante: ninguna indemnización es automática. La responsabilidad y los montos dependen del contenido del contrato, las pruebas del incumplimiento, los daños acreditados y la valoración judicial.
¿Qué sucede si el comprador incumple?
Las consecuencias también pueden afectar al interesado en adquirir la propiedad, aunque es necesario distinguir el tipo de acuerdo firmado.
Opción unilateral
El comprador puede tener derecho a decidir no ejercer la opción dentro del plazo sin que esa decisión constituya necesariamente un incumplimiento.
Promesa recíproca
Si ambas partes asumieron obligaciones específicas, deben revisarse las cláusulas para determinar las consecuencias de no cumplirlas.
Si se entregó dinero como señal de trato, se pactaron penalizaciones o existen obligaciones adicionales, es indispensable revisar las disposiciones del contrato.
La posibilidad de retener un adelanto o exigir una indemnización dependerá de lo pactado válidamente, la legislación y los hechos particulares.
10 aspectos que debe revisar antes de firmar
Antes de firmar una opción de compraventa, compradores y vendedores deberían revisar cuidadosamente los siguientes elementos con asesoría profesional.
- Identificación de las partes: datos completos del comprador, vendedor y representantes.
- Identificación del inmueble: matrícula de la finca, plano catastrado, ubicación y características relevantes.
- Precio de venta: monto total, moneda y forma de pago.
- Plazo de vigencia: fechas exactas y condiciones que puedan modificar los plazos.
- Financiamiento: qué sucede si el banco rechaza el crédito del comprador.
- Señal de trato: monto entregado y condiciones para devolverlo, retenerlo o aplicarlo al precio.
- Obligaciones del vendedor: disponibilidad del inmueble y condiciones para formalizar la operación.
- Incumplimiento: consecuencias contractuales y mecanismos para resolver conflictos.
- Notificaciones: medios verificables para comunicar aprobaciones, decisiones y fechas importantes.
- Situación registral: titularidad, gravámenes, anotaciones y limitaciones relevantes.
¿Es obligatorio inscribir la opción en el Registro Nacional?
Una opción de compraventa puede generar obligaciones contractuales entre las partes aunque no haya sido inscrita en el Registro Nacional.
Sin embargo, la ausencia de inscripción puede tener consecuencias importantes respecto de terceros y de la protección registral.
Recomendación: antes de firmar, consulte con un notario si el instrumento puede inscribirse, cuáles requisitos corresponden y qué protección registral resulta conveniente para la operación.
En el caso de San Carlos, la Sala Primera concluyó que la falta de inscripción no eximía al vendedor original de responsabilidad. Esto no significa que la inscripción produzca siempre los mismos efectos en todos los contratos.
La importancia de una intermediación inmobiliaria responsable
Una negociación inmobiliaria no termina cuando las partes acuerdan verbalmente un precio. Es fundamental organizar correctamente la documentación, establecer plazos claros y dar seguimiento a cada etapa hasta la formalización.
La comunicación entre comprador, vendedor, asesor inmobiliario, entidad financiera y notario puede ayudar a detectar problemas antes de que se conviertan en conflictos.
Una operación inmobiliaria bien organizada requiere:
- Información clara sobre el inmueble.
- Documentación revisada oportunamente.
- Plazos y condiciones definidos.
- Comunicación entre todas las partes.
- Asesoría jurídica cuando corresponda.
Conclusión: una opción de compraventa no es un simple papel
El caso resuelto por la Sala Primera demuestra que una opción de compraventa puede generar obligaciones exigibles y que su incumplimiento puede dar lugar a consecuencias económicas importantes.
Para el vendedor, significa respetar las condiciones asumidas durante la vigencia del acuerdo. Para el comprador, implica comprender sus derechos, los plazos y las obligaciones que efectivamente haya aceptado.
Documentar correctamente la negociación, verificar la situación legal de la propiedad y recibir asesoría antes de firmar puede ayudar a reducir los riesgos de una operación inmobiliaria.
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Conozca Bienes Raíces M&M →Fuentes y referencias
- La Nación, 19 de septiembre de 2026. Reportaje sobre el incumplimiento de una opción de compraventa en San Carlos. Consultar noticia original.
- Poder Judicial de Costa Rica. Diccionario Usual: contrato de opción de venta. Consultar definición jurídica.
Aviso legal: este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye asesoría legal. Cada contrato y conflicto inmobiliario debe analizarse de acuerdo con sus circunstancias particulares y la legislación aplicable. El caso judicial se presenta a partir del reportaje publicado por La Nación.